La vente sur plan,
un achat encadré ?
L’achat d’un logement neuf est strictement encadré par la loi. Celle-ci protège l’acquéreur contre les imprévus.
Nos conseils pour acheter en toute sécurité.
La vente sur plan,
un achat encadré ?
L’emplacement est la base de tout achat immobilier réussi, comme le disait si bien Monsieur Hilton : location, location, location ! Chez Groupe FIC, nous attachons une importance particulière à l’emplacement de toutes nos réalisations. Nous savons qu’une bonne adresse valorisera inévitablement l’appartement et sa location. Lors de la revente, il sera un critère déterminant avec souvent une plus-value à la clef. Nous choisissons nos emplacements en analysant :
- La proximité de parcs
- Les espaces verts alentours
- Les écoles et collèges
- La proximité des commerces
- La bonne desserte des transports en commun
À contrario, nous évitons de nous exposer à d’éventuelles nuisances sonores ou visuelles.
La qualité de la résidence qu’elle soit architecturale ou technique est d’une importance primordiale pour notre équipe. Sur le papier ce n‘est pas toujours chose aisée de mesurer la qualité d’une résidence, voici donc quelques indices pour vous orienter :
- La notice descriptive vous renseignera sur le niveau d’équipement de la résidence et de votre logement. C’est un document contractuel qui engage et qui nous engage.
- La qualité de nos chantiers (si celui-ci est démarré) : sa propreté, son avancement régulier, la qualité visuelle du gros œuvre seront de bons indicateurs.
- Les certifications (RE 2020 par exemple) ou l’utilisation de la marque NF Logement sur lesquelles nous nous engageons.
- Notre notoriété et notre expérience au niveau du marché local.
Comment est encadrée
la vente sur plan ?
Acheter sans voir ne veut pas dire acheter à l’aveugle. Bien au contraire, le législateur a strictement réglementé ce type de transaction pour la rendre la plus transparente possible. La Vente en l’état futur d’achèvement, la VEFA, est régie par les articles L 261-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation.
Après avoir choisi votre appartement, nous vous ferons signer un contrat de réservation. Attention, il ne correspond pas à l’acte officiel.
En signant ce document, vous poserez une option et réserverez ainsi le bien convoité. Vous devrez alors verser un dépôt de garantie :
- Le montant est plafonné à 5 % du prix d’achat prévisionnel si la signature du contrat définitif de vente est prévue la même année
- Le montant est plafonné à 2 % du prix prévisionnel si la signature de l’acte de vente est planifiée entre 1 et 2 ans après celle du contrat de réservation
- Cette somme est versée sur un compte séquestre bloqué, ouvert par un notaire. Une fois le contrat de réservation signé, vous disposez d’un délai de rétractation (Loi SRU) de dix jours. Pour débuter son projet immobilier, il est nécessaire de posséder une somme suffisante au moment de la réservation.
Ce document mentionne la surface, le nombre de pièces et leurs annexes, le prix de vente et les modalités de révision.
Le contrat de réservation comprend également :
- Une notice descriptive qui passera en revue l’équipement de l’appartement tant en gros œuvre qu’en second œuvre ainsi que les matériaux de construction
- Les plans du logement (et du parking si inclus)
- L’état des risques et des pollutions (ERP) et l’état des risques et pollution des sols (ERPS)
Nota bene : dans le cas d’un financement par un crédit, le contrat de réservation est obligatoirement conclu sous condition suspensive d’obtention des prêts. Ainsi, si vous n’obtenez pas vos financements, vous avez la possibilité de récupérer votre dépôt de garantie.
La deuxième étape de l’achat est la signature de l’acte authentique de vente. C’est la signature de votre contrat définitif devant un notaire.
Ce dernier vous adressera alors le contrat un mois avant la date de ratification. Nous vous conseillons de lire attentivement ce document, aussi volumineux et dense soit-il, car il vous éclairera sur la conformité du contrat de réservation. Vous y trouverez la désignation du terrain, la description détaillée du logement, un règlement de copropriété, vos tantièmes, le prix et les modalités de paiement, le délai prévisionnel de livraison, etc. L’acte authentique de vente inclus obligatoirement une garantie de parfait achèvement.
Comment fonctionne
le paiement échelonné ?
Le paiement de l’achat en VEFA est régi par la loi et strictement en fonction de l’avancée des travaux. Autrement dit, vous payez votre bien au fur et à mesure de la progression de l’ouvrage. Voici le calendrier des appels de fonds simplifié présenté lors de la signature de l’acte de vente chez le notaire :
- 35 % à l’achèvement des fondations
- 70 % à la mise hors d’eau (pose de la toiture, mur et charpente)
- 95 % à l’achèvement de l’immeuble
- 100 % du solde est versé à la livraison
Les paiements sont généralement étalés sur 8 ou 10 appels de fonds.
Quelles sont vos garanties lors d’un achat en VEFA ?
En achetant dans le neuf, vous bénéficiez de toute une série de protections et de garanties que vous retrouvez ci-après :
La garantie d’achèvement ou de remboursement
Si l’opération ne parvenait pas à être menée à bien, vous êtes assuré de récupérer les sommes versées. Lorsque les travaux sont commencés, la garantie d’achèvement vous assure que la construction sera bel et bien terminée. Lorsque l’immeuble est achevé, notre équipe, en compagnie des différentes parties, procède à la réception des travaux. Puis nous procédons à la livraison. Lors de cette formalité, nous allons faire le tour du propriétaire et vérifier si tout a été réalisé comme convenu dans le contrat, dans le cas contraire, vous aurez la possibilité d’émettre des réserves.
La garantie contre les vices apparents et des défauts de conformité
Elle couvre les défauts décelés soit lors de la livraison, soit dans le mois qui suit cette formalité. Si une malfaçon est constatée lors de la remise des clefs, rendant l’immeuble impropre à sa destination, à savoir l’habitation, vous avez la possibilité de consigner les 5 % restant dus jusqu’à la résolution du litige. Si tel était le cas, nous nous engageons à pallier à tous les défauts dans les plus brefs délais. L’entreprise chargée des travaux vous fera signer un quitus une fois les désordres corrigés.
La garantie de bon fonctionnement des équipements
Cette garantie d’une durée de deux ans vous protège contre les défauts affectant les éléments dissociables du gros œuvre (radiateurs, volets, sanitaires…)
La garantie d’isolation phonique
Elle est d’un an à compter de la prise de possession du bien à l’égard du premier occupant.
La garantie décennale ou de construction.
D’une durée de dix ans, elle couvre tous les désordres qui compromettent la solidité de l’immeuble (fondations, toiture…) ou le rendent impropre à l’habitation.
Quels sont les frais annexes auquels s’attendre dans une VEFA ?
Un certain nombre de frais vont venir s’ajouter au prix de vente TTC annoncé.Il ne faut pas oublier ces frais liés à l’achat notamment dans votre plan de financement.
Les frais liés à l’achat
Les frais de notaire sont les premiers frais annexes à prendre en compte. En immobilier neuf, les frais de notaire sont réduits. Ils sont de l’ordre de 2 à 3% du prix de l’acquisition contre 7 à 8 % dans l’ancien.
Les frais liés au crédit
lls correspondent principalement à l’hypothèque ou à la caution. La première est une garantie que la banque prend sur le bien pour se protéger contre les impayés. Comptez 1,5 % du capital emprunté.
Les frais liés à la copropriété
En achetant un appartement à un promoteur, vous allez devenir copropriétaire. Une avance de trésorerie sera demandée pour démarrer la gestion et il y aura ensuite des appels de fonds trimestriels correspondant à vos tantièmes.
Naturellement vous devrez vous acquitter de la taxe foncière. Certaines communes exonèrent les logements neufs pendant deux ans (à vérifier en fonction des programmes).
Les frais liés aux assurances
L’acquéreur devenant propriétaire du bien immobilier au fur et à mesure de sa construction, il devra alors souscrire une multirisques habitation avant la fin des travaux.
N’oubliez pas de faire modifier la multirisque habitation une fois que vous avez emménagé, pour y intégrer la valeur de votre mobilier.
